Недвижимость или валюта: что выгоднее?
13 августа 2023
Просмотров: 4952
13 августа 2023
Просмотров: 4952
Подписывайтесь на нас
ЗАДАЧА:
У инвестора есть капитал для инвестирования – 10 млн.р.
И есть два варианта для инвестирования.
ВОПРОС: Какой вариант он выбирает для инвестирования на срок 13 лет?
ОТВЕТ: Тот, который даст ему доход на 11 млн.р. меньше.
Интересно, почему инвестор выбирает такой вариант? Смотрите расчеты в конце статьи.
Недвижимость – лучшая инвестиция, которую я сделал в своей жизни. С момента, когда я её купил, она постоянно растет в цене.
Такое мнение мне высказали два разных человека в двух разных странах – на конференции в Астане и на конференции в Сколково.
И в Казахстане, и в России очень любят недвижимость. И многие считают её беспроигрышным активом, который всегда будет расти в цене.
К сожалению, это очередной миф – беспроигрышных активов не бывает. Люди верят в эффективность инвестиций в недвижимость до тех пор, пока не сделают расчеты на бумаге. И тогда приходит разочарование – недвижимость уступает многим простым инвестиционным инструментам и при этом является более сложным для инвестирования, чем фондовый или валютный рынок.
Ранее я публиковал этот реальный пример расчета инвестиций в недвижимость. Даты выбраны не специально, а потому что именно в эти даты все и происходило.
Итак, в 2007 году Олег купил себе квартиру в ближнем Подмосковье. Практически в Новой Москве. Он даже не думал о ценах, потому что покупал квартиру для себя, а не для сдачи в аренду. (При покупке для себя не стоит думать о доходности вложений, но мы все же решили сделать расчеты, т.к. Олег собирался инвестировать свободные деньги в недвижимость).
Дом был почти построен, но еще не сдан. То есть Олег покупал на первичном рынке. Полный расчет за квартиру был сделан в декабре 2007 года – 3,100,000р.
До этого он снимал точно такую же квартиру в том же районе и платил за нее 18 000р. в месяц. То есть, если бы он купил свою квартиру для сдачи в аренду, он получал бы 6,9% годовых (в рублях).
В 2007 году этот район был ужасный. Никакой инфраструктуры (как в любой новостройке). Грязь. До ближайшего метро можно добраться только на маршрутке, предварительно отстояв в очереди не менее 30 минут и далее движение в пробках около 40-50 минут.
Сейчас там все иначе. Магазины, торговые центры. До метро – 15 минут на маршрутке или 20 минут пешком. Живи и радуйся…
В марте 2021 года у Олега появились свободные средства, и он решил их инвестировать. Самый понятный для него инструмент инвестирования – недвижимость. Он уже покупал ее, и считал, что знает этот рынок и уверен, что недвижимость – лучший инструмент для инвестирования.
Тем не менее, он решил посоветоваться с консультантом, куда инвестировать – в недвижимость или в другие инструменты («говорят, что на акциях можно заработать больше»). К тому же задумался над тем, чтобы продать эту квартиру и купить новую в Москве.
И вот тогда мы решили сделать те расчеты, которые полностью поменяли его отношение к недвижимости. Мы решили рассчитать доход, который он получит, если продаст свою квартиру. Которой он владел уже более 13 лет.
Итак, данные для расчета.
СТОИМОСТЬ В РУБЛЯХ – 3,100,000 р.
КУРС ДОЛЛАРА – 24,5р. за 1 доллар
СТОИМОСТЬ В ДОЛЛАРАХ – 126,530 долларов
Если бы квартира покупалась не для жизни, а для сдачи в аренду, инвестор получал бы приблизительно 18,000 р. в месяц (216,000 р. в год).
Доход от сдачи в аренду – 6,9% годовых. Чуть больше ставки ЦБ, которая на тот момент составляла 6,5%.
Это было тогда – в 2007 году.
Сегодня, когда рядом метро, супермаркеты, рестораны и есть вся необходимая инфраструктура, недвижимость должна бы стоить гораздо дороже.
На самом деле так и есть. Посмотрите, как изменилась цена квартиры.
СТОИМОСТЬ В РУБЛЯХ – 9,100,000 р. Рост почти в три раза! (В 2023 году стоимость выросла еще больше – до 11,000,000р.).
Но затем мы пересчитали все в долларах.
Курс доллара в апреле 2021 года – 76 р.
СТОИМОСТЬ В ДОЛЛАРАХ – 119,737 $ (!!!)
Это удивительно, но стоимость квартиры в долларах упала за 13 лет на 5,3%.
Это оказалось неожиданно не только для моего клиента, но и для меня самого (потому что я не слежу за этим рынком)…
То есть:
– цены на недвижимость за 13 лет выросли на 194%.
– курс доллара вырос за 13 лет на 210%.
К 2023 году ситуация наверняка изменилась, но не кардинально – доллар по-прежнему выгоднее недвижимости.
Комментарии здесь не нужны, но я их все же сделаю. Потому что:
«ЗАЧЕМ МНЕ СЧИТАТЬ РОСТ В ДОЛЛАРАХ, ЕСЛИ Я ЖИВУ В РОССИИ (КАЗАХСТАНЕ)?»
Это тот вопрос, который мне задали на конференциях в Астане и в Москве (обратите внимание, насколько одинаково думают инвесторы – они задают одинаковые вопросы).
И здесь я вам рекомендую просто посмотреть на покупку недвижимости, как на инвестирование.
ПРИМЕР
У вас есть капитал – 10 млн. рублей.
Вы сидите и думаете, куда его инвестировать.
На чаше весов – два варианта:
НЕДВИЖИМОСТЬ ДОЛЛАР США
И вам нужно выбрать, куда вложить 10 млн, чтобы:
При таких условиях доллар более интересен, как инвестиция:
Вы приняли решение – покупаете доллары на 10 млн.р. – $408,000 (по курсу 24,5).
Проходит 13 лет….
Вы продаете $408,000 долларов по курсу 76 и получаете 31,008,000 рублей.
Ваш доход от инвестирования в доллар – 210%.
После продажи недвижимости вы получили бы 19,400,000 рублей.
На 11,608,000 меньше, чем при инвестировании в доллар.
Вполне возможно, что выбранный для анализа период оказался более удачным для доллара, чем для недвижимости. Поэтому я буду рад, если вы сделаете свои собственные расчеты и дадите свои кейсы инвестирования в недвижимость.
Для этого вам нужно собрать следующую информацию:
Присылайте результаты на почту: [email protected]
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, финансовые инструменты либо операции, упомянутые в рамках услуги, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Личный капитал» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в рамках услуги, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.