Покупка квартиры — это выгодное вложение денег?
25 декабря 2016
Просмотров: 5192
Доходность типовых
портфелей,
На 1 апреля 2022
Тип портфеля
общ.
год.
Консервативный
14,75%
-4,85%
Умеренный 1
33,12%
-4,87%
Умеренный 2
32,30%
-5,88%
Агрессивный
38,68%
-6,84%
25 декабря 2016
Просмотров: 5192
Максим Росляков — клиент нашей компании, не считает покупку собственной недвижимости хорошим вложением средств. В продолжение своей предыдущей публикации Максим написал для vc.ru. статью, где обосновал свое мнение.
Ознакомиться с материалом в оригинальном формате — https://vc.ru/p/how-to-money-2
Напомню свою позицию по поводу покупки жилья.
Вот отрывок прошлой публикации: «когда накапливаются значительные сбережения покупка квартиры перестает быть мечтой, но начинаешь задумываться, есть ли смысл в этой покупке. Дело в том, что если смотреть на квартиру как на вложение денег, то это невыгодное вложение. Если сравнить стоимость аренды с ценой покупки, то доходность получается низкая. Поясню на примере. Аренда простой двушки в моем районе Москвы стоит гдето 35 тысяч рублей. За год получается 420 тысяч рублей. Рыночная цена такой квартиры — 9 млн рублей. То есть годовая аренда — это 4,67% от стоимости квартиры. Иными словами, если можете вложить сбережения под 10%
годовых, то жить в квартире за 9 миллионов можно, имея 4,2 млн рублей».
У вопроса покупки или аренды недвижимости я вижу три составляющих — эмоции, деньги и комфорт. Постараюсь рассмотреть каждый аспект подробнее.
Важная часть моей точки зрения — наличие сбережений. Причем лучше, если они полностью заработаны своим трудом. Опыт постепенного накопления денег и их инвестирования меняет способ мышления. К любому вложению начинаешь относиться прагматично и взвешенно, без лишних эмоций. А владение жильем это не только вопрос немалых денег, это еще и очень эмоциональный вопрос. Часть менталитета. Свой угол, моё, личное. Когда денег нет или когда деньги на недвижимость или ипотеку дают родители, то эмоциональное отношение к квартире часто «передается по наследству».
Для поколения моих родителей своя квартира — это большая ценность и светлая мечта. Это надежное вложение денег и потенциальный источник пассивного дохода. Формированию такого отношения способствовала недоступность жилья в советское время, почти нулевая стоимость владения им и фактическое отсутствие других финансовых инструментов.
Эмоциональная составляющая бывает очень сильна. У двух моих друзей жёны соглашались на заведение детей только после появления жилья в собственности. Не думаю, что моя колонка изменила бы их принципиальный взгляд на этот вопрос. Это как религию сменить. Поэтому текст пишу скорее для сомневающихся.
Пока обдумывал колонку, провел мини-опрос среди знакомых, арендующих квартиры в Москве и оценил их жилье на сайтах недвижимости:
Это реальные ставки аренды, калькуляторы ЦИАН и ИРН показывают очень близкие расчеты как по съему, так и по стоимости покупки квартир. Интересно, что большая квартира в дорогом доме получилась наименее доходной для владельца и, соответственно, наиболее выгодной для аренды. Теперь посмотрим на динамику стоимости метра в Москве с 2000 года:
О чем нам говорят данные?
Можно сказать, что последние пять лет покупка квартиры и владение ей не были выгодным вложением денег.
Обременение в виде ипотечного кредита тем более не имело смысла в этот период, так как ставки по депозитам в разы опережали темпы подорожания жилья, а немалый процент по ипотечному кредиту платился «дяде» в лице банка. Выгодно было снимать квартиру и копить деньги.
Какой можно сделать вывод на будущее? Да никакого. Как поведет себя стоимость квадратного метра в обозримой перспективе, предсказать невозможно. Равно как и курс валют, ставки по депозитам, котировки нефти, стоимость акций и так далее.
Я переехал в столицу в сентябре 2008 года. Как видно из «длинного» графика (верхний), это был самый пик цен на рынке жилья перед глобальным кризисом. В последующий год я кусал локти, наблюдая, как фондовые индексы и цены на недвижимость летят вниз. Финансы мои были в глубоком минусе, и было грустно наблюдать, как проплывает мимо возможность купить подешевевшие активы. Но именно тогда я занялся своим финансовым самообразованием и пришел к выводу, что надо копить деньги и ждать новый кризис.
Собственно, на этом всё о финансовой составляющей вопроса. Дальше всё упирается в веру. Если вы верите в дальнейший рост стоимости жилья — покупайте квартиру. Если не верите или сбережений пока нет — арендуйте и копите. Я не верю в существенный рост цен, поэтому пока подожду.
Владение жильем имеет свои несомненные плюсы. Вас не могут из него внезапно выселить. Оно дает ощущение надежности и стабильности. Можно сделать его таким, каким хочется именно вам. Перепланировки, дизайн на заказ и так далее. Можно прописаться. Капитан Очевидность подсказывает, что не нужно платить за аренду.
Впрочем, по какой-то магической закономерности у всех моих знакомых, купивших жилье, расходы на его улучшение были очень велики и составляли до трети стоимости самой квартиры. В отдельных случаях ремонт и обстановка длились годами. Не стоит уточнять, что эти расходы практически необратимы. Вложение миллиона рублей в ремонт и тем более в мебель увеличивает цену квартиры лишь на долю этих денег.
Основной минус аренды — существенная сумма денег ежемесячно уходит из вашего кошелька в карман владельца квартиры. Взамен вы получаете жилплощадь с весьма ограниченными правами распоряжения ей. Часть ограничений накладывают хозяева — например, мебель может быть весьма убогой, а выкинуть ее нельзя.
Некоторые ограничения вы примете добровольно — менять хозяйскую стиралку или делать ремонт в съемной квартире смысла нет. Прописаться нельзя, в любой момент вас могут попросить из жилища или повысить стоимость аренды.
Кроме неудобств и потенциальных рисков вы получаете определенные преимущества. Прежде всего это легкость переезда, изменения площади жилья, его ценового уровня, комфорта и так далее.
Во-вторых это, как ни странно, определенная независимость. От прокладки трассы под окнами, появления притона в соседней квартире, затопления при прорыве труб, вырубки парка и других слабо управляемых событий, приводящих к снижению привлекательности жилья и его стоимости.
Во время обдумывания этого текста получил фотографию из дома. С потолка в ванной отвалился кусок штукатурки, по потолку и стенам вниз льется вода. Честно, так совпало. Знаете, какие эмоции я испытал? Никаких. Мне было все равно — это проблема хозяев. Если бы это была моя квартира, я бы как минимум расстроился. Даже при наличии страховки предстояла бы волокита и потеря времени.
Итого у нас три составляющих. Менталитет, деньги, комфорт. Отношение к жилищному вопросу лежит где-то на их пересечении. Лично мои убеждения допускают покупку своего жилья только как вложение незначительной частикапитала когда-нибудь в будущем. Я готов смириться с риском выселения из квартиры ради легкости переезда по своей воле. И не верю в существенный рост рынка в обозримом будущем. Поэтому продолжаю арендовать.
11 октября, очно в Москве
Клуб инвесторов, 2024
Стратегии защиты и роста капитала в России и за рубежом, возможности для инвесторов в 2024/2025
Подпишитесь на нашу рассылку
Раз в неделю мы будем присылать подборку статей по личному инвестированию с анализом трендов на мировых рынках и экспертными мнениями консультантов
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, инвестиционным целям. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Личный капитал» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в настоящем материале, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.