Недвижимость – история несчастной любви

Публикую эту историю не просто с согласия героя, а по его настоятельной просьбе. Как и многие другие россияне (а также белорусы, украинцы, казахи и т.д.) этот человек всегда считал недвижимость самым лучшим активом, который не только покроет инфляцию, но и даст инвестору реальный доход.

И так думают многие люди. До тех пор, пока не сядут с калькуляторами и не посчитают, насколько эффективны их инвестиции. Мы сели и посчитали.

Именно после таких расчетов Олег разлюбил недвижимость… Потому что за 13 лет рост цены его квартиры составил…. МИНУС 5,3%.

Вот его история.

В 2007 году он купил квартиру в ближнем Подмосковье. Практически в Новой Москве. Даже не думал о ценах, потому что покупал квартиру для себя, а не для сдачи в аренду. Дом был почти построен, но еще не сдан. То есть покупал на первичном рынке. Полный расчет за квартиру был сделан в декабре 2007 года – 3,100,000р.

До этого он снимал точно такую же квартиру в том же районе и платил за нее 18 000 рублей в месяц. То есть, если бы он купил свою квартиру для сдачи в аренду, он получал бы 6,9% годовых (в рублях).

В 2007 году этот район был ужасным. Никакой инфраструктуры (как в любой новостройке). Грязь. До ближайшего метро можно добраться только на маршрутке, предварительно отстояв в очереди не менее 30 минут и далее движение в пробках около 40-50 минут.

Сейчас там все иначе. Магазины, торговые центры. До метро – 15 минут на маршрутке или 20 минут пешком. Живи и радуйся…

В марте 2021 года у Олега появились свободные средства, он решил их инвестировать. Самый понятный для него инструмент – недвижимость. Олег считает, что знает этот рынок.

Тем не менее он решил посоветоваться с консультантом, чтобы решить куда инвестировать – в недвижимость или в другие инструменты («говорят, что на акциях можно заработать больше»). К тому же задумался над тем, чтобы продать квартиру, которой
он владеет уже более 13 лет и купить новую в Москве.

Тогда мы решили сделать те расчеты, которые полностью поменяли его отношение к недвижимости. Мы рассчитали доход, который он получит, если продаст свою квартиру.

Итак, данные для расчета:

Стоимость – 3,100,000 рублей.

Курс доллара – 24,5р. за 1 доллар.

Стоимость долларах – 126,530 долларов.

Если бы квартира покупалась не для жизни, а для сдачи в аренду, инвестор получал бы приблизительно 18,000р. в месяц (216,000р. в год). Доход от сдачи в аренду – 6,9% годовых. Чуть больше ставки ЦБ, которая на тот момент составляла 6,5%.

Это было тогда – 13 лет назад. Сегодня, когда рядом метро и есть вся необходимая инфраструктура, недвижимость должна бы стоить гораздо дороже. На самом деле так и есть. Посмотрите, как изменилась цена квартиры:

Стоимость в рублях – 9,100,000 р. Рост почти в три раза!

Но затем мы пересчитали все в долларах.

Курс доллара в апреле 2021 года – 76 р.

Стоимость в долларах – 119,737 долларов.

Это удивительно, но стоимость квартиры в долларах упала за 13 лет на 5,3%.

Это оказалось неожиданно не только для моего клиента, но и для меня самого (я не слежу за этим рынком)… И это – в период бурного роста на рынке недвижимости. А ведь еще несколько месяцев назад его квартира стоила всего 7,000,000 рублей.

Вот график изменения цен на недвижимость в Новой Москве с 2000 года. Она здорово растет в рублях, но в долларах пока достигла уровня 2005-2006 годов.

Да, Олег купил квартиру не для сдачи в аренду, а для себя. В таких случаях, наверное, нет большого смысла в расчете доходности квартиры.

А как же те, кто покупает недвижимость для инвестирования свободных средств? Многие не сдают свои квартиры, а просто держат их, думая, что они растут в цене. И они действительно растут. В рублях. Но доллар в России почему-то растет гораздо быстрее.

Клиент был не столько расстроен этими расчетами, сколько озадачен. Как же так? – Все вокруг всегда говорили, что недвижимость – лучший инструмент для инвестирования. И от инфляции защитит, и реальный доход даст. После расчетов его вера в незыблемый и надежный актив рухнула…

Зачем оценивать недвижимость в валюте?

Россияне не любят считать свои доходы в долларах – они предпочитают родной рубль. И иногда задают вопрос – «Зачем мне считать доход в валюте, если я живу в России?».

Дело в том, что доход нужно просто считать. В чем угодно. И сравнивать разные инструменты. Если вас интересует доход в рублях, данная статья говорит о том, что если бы вы конвертировали свои рубли в доллары и просто держали их в депозите, вы бы получили более высокий доход. В рублях.

В Беларуси и Казахстане люди думают иначе – там привыкли все пересчитывать в твердой валюте. Цены на недвижимость и автомобили. И свои доходы.

Один из клиентов из Казахстана тоже поделился со мной своей историей о том, как он потерял на своих инвестициях в недвижимость несколько сотен тысяч долларов. Это составило примерно 30% вложенного капитала. Он, кстати, тоже разлюбил недвижимость после этого.

Любовь затуманивает разум

Вывод очень простой – считайте!

Не нужно влюбляться в активы – любовь затуманивает разум. Относитесь к инвестированию в любые активы рационально.

Эта история – о недвижимости. Но я могу также найти истории о том, как инвесторы «влюблялись» в какие-то компании и покупали их акции, даже не взглянув на финансовые отчеты и не сравнив их с конкурентами. Результат таких инвестиций «по любви», как правило, заканчивается плачевно.