Квартира – покупать или арендовать?

Один из наиболее частых вопросов, задаваемых финансовому консультанту – «Что лучше – купить квартиру или снимать ее в аренду, а имеющиеся  деньги инвестировать?»

Как финансовый консультант, имеющий 25-летний опыт инвестирования на фондовом рынке, я должен бы сказать однозначно – «Лучше арендовать, а свободные средства инвестировать на фондовом рынке».

Фондовый рынок, в отличие от недвижимости, исторически дает инвестору доход выше уровня инфляции в случае, если инвестор придерживается строгого инвестиционного плана.

Но при принятии такого важного решения стоит учитывать еще и психологические факторы. 

Аргументы против покупки недвижимости

Один из аргументов против покупки недвижимости – рост цен на недвижимость. Согласно исследованию Роберта Шиллера, профессора Йельского университета, среднегодовой рост недвижимости в США с конца 19 века составил 0,2%. Если сравнить эти цифры с чистым ростом фондового рынка (6-7% за вычетом инфляции), преимущества фондового рынка очевидны. Кроме этого, покупателям недвижимости нужно дополнительно оплатить все комиссии по покупке, налоги и т.д., а также взять на себя немалые расходы, связанные с ремонтом.

Добавьте к этим аргументам еще и такие:

• Влезть в огромные долги на длительный срок (в случае покупки с ипотекой)
• Инвестирование всех денег в один актив, что противоречит основному принципу инвестирования – «Не клади все яйца…» и т.д.
• Отсутствие мобильности – сложно переехать в другой город при смене работы или просто потому, что хочется переехать
•  Много-много других аргументов.

Но если оставить риторику в стороне, на первое место выходит следующий факт – в отчетах об активах и пассивах большинства семей в России и за рубежом недвижимость является основным активом.

Аргументы за покупку недвижимости

Согласно исследованиям Федерального резервного банка США в 2010 г., капитал средней американской семьи составляет $77,300. Капитал рассчитываются следующим образом – берем сумму всех активов (квартира, автомобили, счета в банках, акции, облигации, ПИФы, золото) и вычитаем сумму всех долгов (кредиты и займы). Результат – 77,300 долларов.

Какую долю в этой сумме капитала составляет недвижимость? Ответ – 60%.

То есть, при всех аргументах против владения недвижимостью, она, тем не менее, составляет 60% общего капитала средней семьи.

Возможно, эта статистика покажется вам неубедительной и вы можете сказать: «Но ведь те, у кого нет дома (квартиры), могут инвестировать свободные деньги в другие активы вместо того, чтобы тратить их на покупку штор и унитазов».

На этот весомый аргумент также есть статистика из того же источника:

Капитал семей, владеющих недвижимостью – $174,500

Капитал семей, не владеющих недвижимостью – $5,100

Это значит, что почти у всех людей, не имеющих собственной недвижимости, нет и других активов – они не инвестируют свои деньги, которые могли бы использовать для покупки недвижимости, а просто их тратят.

Покупка vs аренда – владельцы недвижимости выигрывают

Хотя акции дают гораздо больший доход, чем недвижимость, я считаю, что большинству людей лучше НЕ пытаться управлять своими активами по следующей схеме – «Снять квартиру в аренду, а свободные деньги инвестировать на фондовом рынке». Такая стратегия требует жесткой дисциплины, но статистика показывает, что финансовая дисциплина у большинства людей хромает, и деньги, которые можно инвестировать вместо покупки недвижимости, как правило, уходят на оплату красивых автомобилей и отпусков.  Результат – пустой отчет об активах.

Наличие собственной квартиры (дома) – очень важный психологический фактор для абсолютного большинства людей. Но помимо психологической составляющей, собственная квартира (дом) делают финансовый отчет об активах и пассивах значительно весомее.

При написании статьи я использовал материал «Rent vs. Buy: Why Buying a House  Generally Wins» на сайте www.fool.com.