Шапка сайта

школа

Школа
Владимира Савенка

доходность

Доходность типовых
портфелей, На 1 февраля 2020

Тип портфеля

общ.

год.

Консервативный

17,35%

4,10%

Умеренный 1

24,28%

5,55%

Умеренный 2

24,17%

5,53%

Агрессивный

22,39%

5,17%

Аренда квартиры или ипотека: что выгоднее и как рассчитать?

Что лучше, арендовать квартиру и копить на покупку собственной или взять ипотеку?


Простой вопрос, ответить на который непросто, так как
в каждой конкретной ситуации всегда есть определенные нюансы.

С одной стороны, недвижимость со временем вроде как должна расти, что говорит в пользу покупки сейчас. Однако, это не факт.


В последние три года цены на рынке недвижимости практически не менялись. Только в прошлом году наблюдался небольшой всплеск, вызванный снижением ипотечных ставок.


Но если ставки и дальше продолжат снижаться, может быть стоит подождать, и заодно накопить денег на первый взнос?


Отложим предположения и используем математику


Сравним годовой денежный поток семьи при аренде и при ипотеке.

В расчетах будем учитывать:

  • годовой доход семьи до уплаты НДФЛ
  • cтоимость аренды
  • платежи по ипотеке
  • налоги и налоговые вычеты

Возьмем для примера семью с доходом 120 000 рублей в месяц, т.е. годовой доход равен 1 440 000 руб.


Стоимость квартиры — 6 000 000

Это вроде небольшой московской однушки.

Её аренда — 30 000 рублей в месяц, или 360 000 рублей в год.

Сумма ипотечного кредита равна рыночной цене квартиры 6 000 000
по ставке 8% (в среднем по рынку) на 15 лет.


Дополнительно надо учесть:

  • налог на имущество физлиц 0,1% от кадастровой (рыночной) стоимости (арендатор его не платит)
  • налоговый вычет, который получает покупатель.

Также учтем, что величина вычета не может быть больше 2 млн.рублей на сумму кредита и 3 млн. рублей на проценты.

Кроме того, в каждый конкретный год, вычет не может быть больше уплаченного семьей налога (НДФЛ), ставка которого 13%.


С учетом этих условий получается

  • 892 800 рублей — годовой доход семьи за минусом аренды
  • 745 932 рублей — годовой доход семьи за минусом платежей по ипотеке в первые четыре года из 15-ти (пока не выбран полностью вычет), и
  • 558 732 рублей в год, когда дополнительного дохода от вычета уже нет.

С точки зрения расходов на жилье – аренда выгоднее:

на 146 868 руб/год, в первые 4 года и
на 334 068 руб/год оставшиеся 11 лет.


Глядя на итоговые цифры проще выбирать


Давайте посчитаем, сколько накопит арендатор, если будет эту самую положительную разницу инвестировать, например, под гарантированную ставку 7% (средняя доходность по ОФЗ).

Получается, что в нашем примере за первые 4 года, вполне возможно накопить капитал почти в 700 000 руб, который может стать первоначальным взносом и уменьшить сумму кредита.

Плюс, если ставки по ипотеке и дальше будут снижаться, то возможно получится купить квартиру на ещё более щадящих условиях.


Можно посчитать, какой капитал может создать арендатор за 10 лет инвестирования этой разницы. Здесь получаются суммы уже гораздо интереснее благодаря сложным процентам — капитал, о котором большинство даже не догадывается.


Как считали


Формулы – в табличке excel, которую можно скачать для самостоятельных расчетов, в конце статьи.


С помощью метода денежных потоков рассчитаем финансовый результат в случае аренды квартиры, и вариант, когда такая же квартира приобретается в собственность с использованием ипотечного кредита. Затем сравним эти результаты между собой.


Будем считать наиболее предпочтительным вариантом тот, который соответствует большей величине денежного потока семьи.


Сначала определимся с исходными данными

  • Годовой доход семьи I = 1 440 000 руб.
  • Рыночная стоимость квартиры Р = 6 000 000 руб.
  • Ставка налога НДФЛ Тп = 13%
  • Ставка налога на имущество физлиц Ти = 0,1%
  • Годовая ставка ипотечного кредита r = 8%
  • Срок кредита n = 15 лет
  • Годовая арендная плата S = 360 000 руб.

РАСЧЕТ АРЕНДЫ


Формула определения денежного потока арендатора квартиры (Sa):

Sa = I x (1 – Tп) – S
1 440 000 х 0,87 – 360 000 = 892 800 руб/год – доход за минусом аренды.

В данном случае арендатор избегает налога на недвижимость (Ти = 0,1%) и, конечно, расходов по кредиту.


РАСЧЕТ ИПОТЕКИ


Теперь рассчитаем величину денежного потока для варианта покупки в кредит:

Предварительно найдем величину аннуитетных выплат.

Это можно легко сделать с помощью ипотечного калькулятора, например, на banki.ru, или на сайтах банков.

По нашим исходным данным сумма ежемесячного платежа R = 57 339 руб, что в годовом выражении составит Rг = 688 068 руб.

Scr = I x (1 – Tп) – Rг – P x Tи + I x 0,13

Последний элемент в формуле (I x 0,13) – это сумма налогового вычета в год, которую получает покупатель.

 

При этом необходимо учитывать следующие условия:

 

  1. Вычет при покупке недвижимости предоставляется только один раз.
  2. Сумма вычета в год не может превышать суммы уплаченного в этом же году налога НДФЛ
  3. Общая сумма вычета предоставляется на величину стоимости недвижимости, но не более 2 млн. руб, и на величину процентов не более 3 млн. руб.

В связи с этим общая сумма вычета будет равна 650 000 (5 млн.руб х 0,13)

Таким образом, исходя из суммы уплаченного ежегодно НДФЛ, вычет полностью будет использован в течение:

650 000 / 187 200 = 3,5 года.
В последующем этот источник поступлений из формулы исключается.


Денежный поток при использовании ипотечного кредита

 

  • 745 932 руб. — в первые 4 года Scr = 1 440 000 х 0,87 – 688 068 – 6000 + 187 200
  • 558 732 руб. — в оставшиеся 11 лет Scr = 1 440 000 х 0,87 – 688 068 – 6000

В нашем варианте получается, арендовать выгоднее.

А положительную разницу можно инвестировать и создать капитал, который потом использовать для покупки недвижимости.


Все эти расчеты вы можете сделать самостоятельно под свою индивидуальную ситуацию. Скачайте табличку и ознакомьтесь с видеоинструкцией.




26, 27 февраля

Интенсив по инвестированию в акции отдельных компаний

Интенсив от автора курса «Фундаментальный анализ и расчет реальной стоимости акций» - Владимира Савенка. Благодаря курсу более 500 участников самостоятельно разработали высокодоходные портфели и успешно инвестируют на фондовом рынке.

Решения для реализации ваших финансовых целей. Выберите услугу и подайте заявку

Подробнее

Финансовые инструменты либо операции, озвученные в ходе оказания консультационных услуг, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей Заказчика. ООО "Личный капитал" не несет ответственности за возможные убытки Заказчика в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в ходе оказания консультационных услуг.