Шапка сайта

школа

Школа
Владимира Савенка

доходность

Доходность типовых
портфелей, На 1 октября 2019

Тип портфеля

общ.

год.

Консервативный

15,27%

3,81%

Умеренный 1

19,04%

4,67%

Умеренный 2

19,00%

4,66%

Агрессивный

16,60%

4,12%

Недвижимость за рубежом — большое попадалово

Недвижимость может быть хорошей и плохой. В любой стране. Но та зарубежная недвижимость, которую активно предлагают купить нашим соотечественникам, в большинстве случаев приносит инвесторам только огорчения. Один из наших клиентов хотел приобрести такую недвижимость, но наши аргументы и примеры из практики переубедили его это делать. Он рекомендовал нам опубликовать эти примеры – пусть инвесторы знают, что недвижимость иногда может быть очень плохой.

А ведь звучит очень привлекательно из уст риелторов: «студенческие общежития в Англии», «таунхаусы в Майами», «небольшие квартиры в Германии», «стоянки в аэропорту»… Даже и не подумаешь, что объекты с такими красивыми названиями могут создать столько проблем и привести к потере капитала.

Ниже – примеры из практики некоторых клиентов компании «Личный капитал».

СИТУАЦИЯ 1 – КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

С начала 2014 года Владимир перестал получать ренту с одной из квартир. Причина – съемщиком является невменяемая женщина, за которую платят социальные органы, но этих средств достаточно только на покрытие текущих расходов и на ренту ничего не остается.

С конца 2014 года обе квартиры выставлены на продажу по цене покупки. Пока продать их клиенту не удается.

ИТОГ инвестирования:

  1. Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
  2. Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
  3. Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

СИТУАЦИЯ 2 – КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

В 2012 году Вячеслав приобрел 9 квартир в Германии (Северная Вестфалия). Планируемая доходность была на уровне 15-17% годовых.
После оформления необходимых документов ситуация сложилась следующим образом:

  1. Вячеслав получал 15% годовых по двум из приобретенных квартир.
  2. По трем квартирам доход составлял от 5 до 9% годовых.
  3. Три квартиры сдать не удалось – по ним идут дополнительные расходы.
  4. Арендатор одной квартиры ренту не платил и выселить его не предоставляется возможным.

В итоге доходность Вячеслава по его инвестициям в жилую недвижимость составляет 5-7% годовых (в зависимости от изменения текущих расходов на них). Плюс все сопутствующие проблемы – письма на немецком языке от управляющих компаний и из налоговой, дополнительные расходы по квартирам и т.д.

В 2014 году Вячеслав выставил на продажу все свои квартиры. На данный момент проданы три квартиры – две по цене покупки, одна на 20% дешевле цены покупки.

СИТУАЦИЯ 3 – ГОСТИНИЦА, ОФИС И КВАРТИРА В ЛОНДОНЕ

Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг.
4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице + небольшой офис + квартира.
Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду.

Номер в отеле – сдается не всегда, много простоев.

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными.

В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

СИТУАЦИЯ 4 – АПАРТАМЕНТЫ В ИСПАНИИ

Недвижимость в Испании между Малогой и Марбелией была приобретена Еленой в 2009 году за 230 000 евро.

Продана в первой половине 2015 года по цене 65% от первоначальной стоимости за 150 000 евро. В рублях получили небольшой выигрыш (если это можно так назвать при таком падении курса). Сдавать в аренду не получилось – в регионе очень высокое предложение недвижимости. А проблемы с налогами и коммунальными расходами привели к решению о продаже.

СИТУАЦИЯ 5 – СТОЯНКИ В ЛОНДОНЕ (монолог Андрея)

«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%.

Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости). В результате оказалось:

  1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
  2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок
земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта?

Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть.

СИТУАЦИЯ 6 – КВАРТИРЫ В ТОСКАНЕ

Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Могу лишь повторить слова Алексея и дать следующую рекомендацию – не покупайте недвижимость за рубежом, если вы:

  • Не побывали на месте и не увидели то, что вы покупаете;
  • Не изучили спрос;
  • Не знаете налогового и земельного законодательства страны;
  • Не можете самостоятельно сдать недвижимость в аренду или самостоятельно найти управляющую компанию.

нижний блок навигации

Финансовые консультанты нашей компании подберут для вас наилучшие решения и инструменты для реализации ваших финансовых целей

Подробнее

Вам также может быть интересно

22 октября 2019

Зачем и как инвестировать в золото?

Несколько причин для покупки золота Я не люблю золото как инвестиционный инструмент. Это не бизнес, его цену невозможно рассчитать исходя из будущих де

19 сентября 2019

Инвестиционный портфель из двух фондов

Как сделать инвестиционный портфель всего из двух фондов за 10 минут. Разработка инвестиционного портфеля является самой сложной частью Личного финансов

Финансовые инструменты либо операции, озвученные в ходе оказания консультационных услуг, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей Заказчика. ООО «Личный капитал» не несет ответственности за возможные убытки Заказчика в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в ходе оказания консультационных услуг.